Tout comprendre au nouveau DPE
Le DPE va être simplifié, a annoncé, dimanche, le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu. Une correction devrait donc permettre à 140.000 logements de moins de 40m² de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G). «On s’est rendu compte que plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement», selon le ministre qui y voit un «biais de calcul» nécessitant une adaptation. Mais au fait qu’est-ce qu’un DPE? Comment est-il calculé justement?
1) Qu’est-ce que le DPE?
Ces trois lettres signifient diagnostic de performance énergétique. Concrètement, le DPE est un outil de mesure permettant d’évaluer la performance énergétique d’un logement, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre, comme le rappelle Bercy. Le DPE est obligatoire lors des ventes et des locations de biens - anciens et neufs - situés en France métropolitaine.
Le DPE comporte une étiquette allant de A (logement très performant) à G (logement très peu performant dénommé passoire thermique). Un bon DPE est donc un DPE A ou B et un mauvais est classé F ou G. Depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme énergétiquement décent si sa consommation d’énergie est inférieure à 450 kWh/m² d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
2) Qui paie? Combien ça coûte?
Le DPE doit être effectué à l’initiative du propriétaire bailleur du logement (lors d’une location), à ses frais, ou par le vendeur (lors d’une vente), à ses frais également. Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et ayant souscrit une assurance professionnelle. Pour trouver un professionnel près de chez vous, un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires. Une fois le DPE effectué, le diagnostiqueur auquel vous avez fait appel doit transmettre les résultats à l’Agence de la transition écologique (Ademe) afin qu’elle vous adresse ensuite un numéro à 13 chiffres, qui se trouve en page 1 du diagnostic, en haut à droite du document.
Le tarif n’est pas réglementé par le gouvernement, le prix peut donc varier d’un professionnel à l’autre. Il oscille généralement entre 100 et 250 euros, selon l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie, l’Ademe. Le prix varie selon la surface du logement (plus le logement est spacieux, plus le DPE sera cher), selon le type de logement. «Le prix est toujours plus élevé pour une maison car il y a plus d’éléments à vérifier que dans un appartement», rappelle Effy, spécialisé dans la rénovation énergétique.
Pour un studio ou un petit appartement dans un immeuble, il faut compter 80 à 100 € en moyenne. Pour un appartement ancien de 4 pièces, il faut plutôt compter 150 €. Pour une maison d’environ 100 m², comptez 200 € en moyenne, énumère Heero, acteur de la rénovation énergétique.Vous pouvez faire établir plusieurs devis auprès de différents organismes pour trouver le tarif le plus avantageux. Le DPE n’est éligible à aucune aide financière.
3) Quelle est la durée de validité du DPE?
Le nouveau DPE (autrement dit tous les diagnostics effectués après le 1er juillet 2021) est valide pendant 10 ans. Afin d’éviter les litiges entre la nouvelle version du DPE (qui est opposable) et l’ancienne version (qui ne l’est pas), des mesures transitoires ont été mises en place, souligne Hello Watt, spécialisé dans la rénovation énergétique. Attention, les diagnostics de performance énergétique réalisés avant le 1er janvier 2013 ne sont plus valables. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont obsolètes depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.
4) Comment calculer le DPE?
Le calcul du nouveau DPE, entré en vigueur en juillet 2021, ne se fonde plus sur les factures de consommation d’énergie des occupants mais sur les caractéristiques physiques du bâtiment. Il repose sur deux facteurs: la consommation d’énergie primaire du bâtiment, qui correspond à la quantité d’énergie consommée par votre logement via le chauffage, la ventilation, l’éclairage..., exprimée en kWh/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre, sous forme de rejet de CO2, selon Effy. Par exemple, une classe A a une consommation énergétique de moins de 70 kWh/m²/an et une émission de CO2 de 6 kg/m²/an. Une classe G a une consommation de plus de 421 kWh/m²/an et une émission de CO2 de 101 kg/m²/an. Sont pris en compte la superficie des murs, du plafond, du plancher, le système de chauffage et son ancienneté, le système d’eau chaude sanitaire...
5) Quelle sanction si un logement n’a pas un DPE?
Si un vendeur, lors d’une vente, ou un bailleur, pour une location, ne communique pas le DPE, il risque une amende pouvant aller jusqu’à 3000 euros (article L126-33 du code de la construction et de l’habitation). En cas de fraude - si le vendeur ou bailleur a volontairement changé le DPE -, le propriétaire ou vendeur s’expose à une peine de trois ans de prison et à une amende de 45.000 euros pour faux et usage de faux (article 441-1 du code pénal). «Mais pour cela, le locataire ou acheteur doit déposer plainte au pénal», précise Me Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier. La vente/location peut être annulée car, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est dit «opposable».
Si le propriétaire s’estime de bonne foi, il peut se retourner contre le professionnel qui a réalisé le diagnostic. S’il a été reconnu coupable par la justice, l’expert encourt une sanction de 3000 euros maximum pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale, et les mêmes sanctions pénales. Idem - hors sanctions pénales - pour un agent immobilier qui n’a pas respecté l’obligation d’afficher le DPE sur les annonces qu’il publie.
6) Un logement avec un mauvais DPE (F ou G) peut-il être interdit à la vente?
Non, les logements, même mal isolés, ne sont pas interdits à la vente. Même s’il y a près d’un an, l’Union européenne a adopté une telle mesure. À charge pour la France et les autres États membres, de transposer la directive européenne au niveau national. Une mission difficile car la loi n’interdit pas un propriétaire de vendre son logement s’il n’est pas rénové. Au nom du droit de propriété.
En revanche, depuis août 2021 et la loi Climat et résilience, la location de passoires thermiques est proscrite. Ainsi, dès le 1er janvier 2025, les logements classés G, sauf 140.000 biens de moins de 40 m² comme l’a annoncé ce lundi le ministre de la Transition énergétique Christophe Béchu, ne pourront pas être mis en location. En 2028, ce sera au tour des «F» et des «E» en 2034.
7) Pourquoi certaines annonces mentionnent un DPE «vierge» ou «non soumis»?
Le DPE est dit «vierge» si les agences, dans le cas d’une transaction ou location intermédiée, ne disposent pas du DPE car l’étiquette énergie - et climat pour les émissions de gaz à effet de serre - (entre A et G) n’a pas été communiquée par le vendeur ou le bailleur. La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 (voir question 4) sur la méthode de calcul doit permettre d’éviter les DPE vierges qui représentent, aux dires des experts que Le Figaro a interrogés, 20% des diagnostics de performance énergétique.
En revanche, un logement peut être «non soumis» à l’obligation du DPE. Il s’agit de biens dont l’État juge qu’ils ne peuvent pas répondre aux conditions et/ou aux exigences du DPE comme les bâtiments utilisés pendant deux ans ou moins, bâtiments indépendants de moins de 50 m², bâtiments agricoles, artisanaux, industriels, lieux de culte, monuments historiques… (article R134-1 du code de la construction et de l’habitation). Pour l’heure, les DPE «vierges» ou «non soumis» ne peuvent pas annuler une vente ou une location, selon les avocats en droit immobilier que Le Figaro a interrogés.
8) Quelle différence entre un DPE et un audit énergétique?
Contrairement au DPE, obligatoire pour les appartements et les maisons depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique ne l’est «que» pour les maisons et les immeubles détenus par un seul propriétaire. Une fois établi, si le DPE est F ou G, l’audit énergétique est obligatoire. «L’audit est plus approfondi et plus complet que le DPE, notamment en matière de recommandations de travaux», souligne Patrice Petit, spécialiste rénovation énergétique chez Orpi. L’expert, différent du diagnostiqueur, va en effet lister tous les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement et chiffrer leur coût total. Ce dernier peut servir à l’acheteur pour négocier d’autant à la baisse le prix demandé par le vendeur.
9) Puis je demander à mon propriétaire, de refaire un DPE, en cours de location?
Selon Me Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier, le locataire peut demander au propriétaire de refaire un DPE, aux frais du bailleur, si le diagnostic n’est plus valable. Dans le cas contraire, le locataire peut en refaire un à ses frais. Si le DPE est plus mauvais que celui fourni par le propriétaire, le locataire peut se retourner contre lui. Si le bailleur estime être de bonne foi, il peut se retourner à son tour contre le diagnostiqueur.
Reste à savoir qui est responsable si le DPE a été modifié à cause de la nouvelle méthode de calcul qui n’est de la responsabilité ni du propriétaire ni du diagnostiqueur. «J’ai actuellement un cas similaire avec une cliente qui vit dans un logement dans le 17e à Paris. L’immeuble est géré par un bailleur institutionnel. Elle est persuadée que son logement est mal isolé et se demande si c’est à elle de faire le diagnostic», raconte Me Rossi-Landi. Puisqu’il est le seul propriétaire de l’immeuble, la loi l’oblige à réaliser un audit énergétique. Mais l’histoire ne dit pas qu’il fera faire aussi un nouveau DPE, différent d’un audit (voir question 8) pour les locataires.
10) Quels changements sont prévus par le gouvernement?
Pour sortir certains logements de moins de 40 m² de la catégorie des passoires énergétiques, la méthode de calcul du DPE va être revue par un arrêté dont la consultation va être lancée cette semaine. Un simulateur sur le site de l’Ademe permettra à ceux qui ont déjà fait un DPE pour ces logements de petite taille de vérifier leur classe énergétique et d’obtenir une attestation qui équivaudra à une nouvelle étiquette, en cas de bascule.
Deux amendements vont être déposés par Guillaume Kasbarian, le ministre du Logement: en cas de reconduction tacite du bail, le propriétaire bailleur ne pourra pas être tenu responsable de louer une passoire si son locataire refuse un congé pour travaux. Il sera donc exonéré de l’interdiction de louer une passoire thermique jusqu’au départ du locataire. Autre amendement: dès qu’une copropriété vote en assemblée générale un programme de travaux de rénovation de ses parties communes (comme la façade pour une rénovation par l’extérieur), l’interdiction de louer sa passoire thermique sera suspendue pendant deux ans à compter de la date du vote, le temps que les travaux soient effectués.
Sources : Le Figaro Immobilier ParMarine Richard, Guillaume Errard