Bail d’habitation : validation de la loi « anti‑squat »
Par une décision n°2023‑853 DC du 26 juillet 2023, le Conseil constitutionnel a très largement validé la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite portée par le député KASBARIAN. Finalement seul l'article 7 de la loi est réellement invalidé. Il modifiait l'article 1244 du Code civil afin de libérer le propriétaire d’un bien squatté de son obligation d’entretien et de l’exonérer de sa responsabilité en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien de ce bien. L’article 7 contesté prévoyait ainsi que lorsque le bien immobilier était occupé illicitement, le propriétaire ne pouvait pas être tenu pour responsable du dommage résultant d’un défaut d’entretien pendant cette période d’occupation et qu’en cas de dommage causé à un tiers, la responsabilité en incombe à l’occupant sans droit ni titre. Or, pour les sages, cette disposition portait « une atteinte disproportionnée au droit des victimes d’obtenir réparation du préjudice résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine », elle est donc jugée contraire à la Constitution. Cette loi n°2023‑668 du 27 juillet 2023 a finalement été publiée au JO du 28 juillet.
Maître Cyril SABATIE ‑ Cabinet LBVS Avocats Associés
Comment protéger un logement contre l’occupation illégale ?
Des personnes se sont introduites dans votre logement locatif durant une vacance locative ? Vous partez en congés et constatez l’occupation illégale de votre résidence secondaire ? Ou pire, vous vous apercevez que c’est le cas pour votre résidence principale lors de votre retour ?
Cette perspective peut en effet donner des sueurs froides à bon nombre de propriétaires. L’Observatoire des squats recense 170 cas d’occupation illégale de domicile nécessitant l’intervention du préfet en 2021.
L’occupation illégale d’un logement est traumatisante pour son propriétaire qui doit engager une procédure parfois longue et coûteuse pour récupérer son bien en toute légitimité.
Plusieurs solutions existent pour se prémunir de l’occupation illégale d’un logement. Tour d’horizon.
L’occupation illégale, qu’est‑ce que c’est ?
Plus communément appelée squat, l’occupation illégale est caractérisée dès lors qu’une ou plusieurs personnes entrent dans un logement par :
- Effraction (forcer une serrure, briser une vitre, etc.),
- Manœuvre dolosive ou tromperie, en se faisant passer pour une personne habilitée à entrer dans le logement (artisan par exemple),
- Menace,
- Violence.
Le propriétaire n’autorise pas le squatteur à occuper le logement et celui‑ci devient donc occupant sans droit ni titre. Ne sont pas considérées comme squatteurs les personnes qui :
- Se maintiennent dans les lieux à l’issue du contrat de location ou bail et sans accord du bailleur,
- Refusent de quitter un logement dans lequel ils ont été hébergés par l’occupant (propriétaire ou locataire).
Face à cette situation, le propriétaire pourrait être tenté de vouloir expulser lui‑même les occupants du squat. Pourtant, cette méthode l’expose à de lourdes sanctions, car elle est assimilée à de la violation de domicile, encadrée par l’article 226‑4 du Code pénal : 3 ans d’emprisonnement, 45 000 € d’amende.
Comment protéger un logement contre l’occupation illégale ?
Pour éviter les mauvaises surprises, il faut agir en amont de l’occupation illégale. Une fois un logement squatté, obtenir sa récupération est difficile. Les délais nécessaires à la procédure ainsi que l’ensemble des coûts qu’implique le squat (honoraires d’avocat, perte de loyers ou dégradations du logement) sont considérables.
Que ce soit en appartement ou en maison, le risque d’occupation illégale existe. Pour dissuader les squatteurs de s’en prendre à votre logement, certains travaux de sécurisation sont recommandés :
- Fenêtres sécurisées avec barreaux,
- Portes blindées avec serrure multipoint,
- Contrôle d’accès performant (bandeau ventouse, ouverture par badge, etc.),
- Clôtures ou grillages autour de la propriété.
Des systèmes permettent de simuler la présence au sein du logement en programmant l’allumage à horaire variable de certains appareils électriques (éclairages, télévision, radio, etc.).
Enfin, le recours à l’installation d’un système d’alarme avec télésurveillance est coûteux, mais présente les avantages suivants :
- Surveillance continue du logement,
- Intervention d’agents mandatés par l’entreprise de télésurveillance,
- Notification de toute intrusion aux forces de l’ordre.
Occupation illégale d’un logement : que dit la loi ?
Pour renforcer la protection des propriétaires contre l’occupation illégale de leur logement, la loi a connu de récentes évolutions. Adoptée par le Sénat le 14 juin 2023, la loi anti‑squat a finalement été promulguée le 27 juillet 2023. Retour sur ce qui a motivé ce texte de loi et ses principales mesures.
Pourquoi une proposition de loi anti‑squat ?
L’occupation illégale des logements est souvent médiatisée et provoque l’émoi dans l’opinion publique. Ce fut notamment le cas lors du squat de la maison secondaire d’un couple de retraités en 2020.
En réponse, la loi n° 2020‑1525 du 7 décembre 2020 a permis d’accélérer la procédure administrative introduite par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 (dite loi DALO). Le préfet a désormais le pouvoir de prononcer rapidement l’expulsion des occupants sans droit ni titre.
En parallèle, la proposition de loi déposée par Guillaume Kasbarian et Aurore Bergé, tous deux membres de la majorité parlementaire (groupe Renaissance), a été déposée. Cette nouvelle mouture vise à sécuriser les rapports locatifs et mieux sanctionner l’occupation illégale des logements.
Quelles sont les mesures de la loi anti‑squat ?
Pour réprimer plus lourdement les squatteurs et accélérer la procédure en cas d’occupation illégale d’un logement, la loi anti‑squat prévoit :
- Une peine encourue par le squatteur pouvant atteindre deux ans de prison et 30 000 euros d’amende en cas d’occupation illégale d’un local autre que le domicile du propriétaire.
- Qu’en cas de maintien dans les lieux du squatteur en violation d’une décision de justice et d’un commandement de quitter les lieux, celui‑ci encourt une amende de 7 500 €.
- Qu’en cas de délivrance d’une ordonnance d’expulsion, les occupants sans droit ni titre ne peuvent demander des délais relatifs à leurs conditions de relogement.
- L’extension de la procédure d’évacuation forcée de l’article 38 de la loi DALO aux occupations illégales entre deux locations ou après l’achèvement d’une construction.
- La réduction du délai légal entre la délivrance d’un commandement de payer et l’assignation en justice d’un locataire défaillant (à 6 semaines contre 2 mois auparavant).
- Que le refus d’accorder le concours de la force publique donne lieu à réparation qui sera encadrée ultérieurement par décret en conseil d’État.
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Ce qu’il faut retenir :
Comment protéger un logement contre l’occupation illégale ?
- Simuler une présence (vider régulièrement la boîte aux lettres, programmer l’éclairage d’appareils lumineux ou sonores à l’intérieur du logement),
- Renforcer la sécurisation des accès au logement (portes et fenêtres),
- Souscrire une garantie contre les squatteurs.