Immobilier : Le marché retrouve son équilibre et cela pourrait durer en 2025

L’année 2024 est marquée par deux temps totalement distincts. En effet, si le marché de l’immobilier ancien a continué de plonger au premier semestre, les volumes de vente sont repartis à la hausse dès l’été et le dernier trimestre affiche une très forte croissance. Au final, le réseau Century 21 enregistre une légère hausse d’activité de 2,8%.

La baisse des taux a redonné du pouvoir d’achat des ménages

Ce retournement de marché est principalement lié aux baisses successives des taux d’intérêt pour arriver autour de 3% / 3,5%, à une maitrise de l’inflation qui redonne de l’oxygène au pouvoir d’achat des ménages et à des conditions d’octroi de prêt de nouveau assouplies par les banques.

Par ailleurs, l’instabilité politique ne semble pas perturber le marché, on pourrait même penser que dans ce contexte incertain, la pierre est plus que jamais la valeur refuge des Français.

Une baisse des prix qui a dynamisé le marché

Ce dynamisme retrouvé est également porté par la baisse des prix qui s’est poursuivie en 2024 avec un recul de 3,8% pour les maisons et de 0,7% pour les appartements pour s’établir respectivement à 2473€ et 4113€ du m².

Depuis 2022, les prix ont baissé de 5,6% pour les maisons et de 4,1% pour les appartements. Si on regarde le prix moyen d’une acquisition, la baisse est bien plus marquée avec -8,1% pour les maisons (265 211€ contre 288 556€) et -6,5% pour les appartements (224 263€ contre 239 912€).

Cela démontre que les Français, au-delà de la baisse des prix au m², ont rogné sur la surface des biens pour pouvoir devenir propriétaires.

Les Français prennent leur temps et boudent l’investissement locatif

En revanche, les acquéreurs n’ont jamais pris autant de temps avant d’acheter un bien avec des délais qui s’allongent de 8 jours pour les maisons (99 j) et de 6 jours pour les appartements (97 j). Ce sont les délais les plus longs relevés depuis la création de notre observatoire.

C’est assez rare pour être souligné, cette tendance à la baisse des prix est globalement observée sur l’ensemble du territoire.

Plus que jamais, les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence principale avec 66,8% (+1,5%) quand les achats réalisés au titre de l’investissement locatif continuent inexorablement de baisser pour s’établir à 25,5% des ventes. C’est un niveau jamais observé depuis 2018.

L’Île-de-France a purgé ses excès post-Covid

La chute du nombre de transactions observée depuis 2022 est enrayée avec une hausse de 1,7% sur le segment des maisons et de 1,1% pour les appartements. Le rattrapage post-covid semble enfin apuré même si les prix continuent de baisser avec respectivement -4,6% pour les maisons à 3480 € du m2 et -2,3% pour les appartements à 4377€.

Depuis 2022, le prix des maisons a baissé de 9,6% et celui des appartements de 9,3%. Dans le même temps, le prix moyen d’une acquisition a reculé de 13,3% pour les maisons (359 676€ en 2024 contre 414 608€ en 2022) et de 10,4% pour les appartements (239 451€ contre 267 225€). Cela démontre une fois de plus que les acquéreurs ont utilisé le levier de la réduction de surface pour pouvoir acheter.

Ce constat global est toutefois à nuancer en fonction des départements ! Le plus dynamique est les Hauts-de-Seine (+9,9%) ce qui n’est pas illogique compte tenu de l’effondrement des ventes observé l’an dernier. Trois départements ont vu leur volume de ventes repartir à la hausse : la Seine-Saint-Denis (+1,5%), le Val-de-Marne (+4,9%) et le Val-d’Oise (+5,8%).

Les prix s’ajustent à la baisse dans tous les départements, avec des reculs bien loin de ceux de l’an dernier. Le plus fort recul est dans les Yvelines (-7,2%) alors que dans les Hauts-de-Seine les prix sont quasi stables (-0,6%).

Les régions ont repris des couleurs

En 2023, les douze régions observées avaient toutes connu une récession allant de -4,6% en Bourgogne-Franche-Comté à -21,7% en Normandie. En 2024, seules quatre régions affichent une baisse d’activité : -0,4% en Auvergne-Rhône-Alpes, -1% dans le Grand Est, -4,7 % dans les Pays-de la Loire et -12,2% en Bretagne.

En Auvergne-Rhône-Alpes et les Pays de la Loire, les prix ont nettement reculé avec respectivement -6,9% et -5,7% tandis que les délais de vente continuent de fortement progresser pour s’établir à 109 jours (+9j) et 86 jours (+9j). Dans le Grand Est et en Bretagne, les prix tendent à se stabiliser avec un retrait de -2,1% et de -0,3%.

Les huit autres voient leur volume de vente augmenter avec une intensité variable de +0,4% dans les Hauts-de-France à +13,8% en Nouvelle-Aquitaine.

Trois de ces régions voient leurs prix augmenter : Bourgogne-France-Comté (+4,3%), PACA (+2,6%) et la Normandie (+2,5%). Il y a un effet de rattrapage pour certaines. En revanche, seule PACA n’a pas vu ses prix baisser dans la durée.

Les prix de l’immobilier devraient de stabiliser en 2025

La dynamique du marché est totalement corrélée au niveau des taux d’emprunt. L’inflation sera d’environ 1,6% selon la Banque de France en 2025 donc, si les taux se stabilisent autour de 3% / 3,25%, le marché devrait atteindre environ 850 000 ventes.

Si la baisse des prix a bien eu lieu avec de fortes corrections sur les deux dernières années, ces derniers devraient globalement se stabiliser. 2025 devrait donc poursuivre la dynamique engagée depuis l’été et permettre aux Français de concrétiser leur rêve de devenir propriétaires.

Source : My SweetImmo